住宅ローン選びにおいて最も激しい議論が交わされるのが金利タイプの選択です。2026年に入り、日銀の金融政策正常化に伴う政策金利引き上げを受け、各行の変動金利および長期固定金利（フラット35など）の店頭表示金利には明確な上昇圧力がかかっています。
変動金利は依然として低水準な優遇金利が提示されているものの、「5年ルール（返済額を5年間据え置く）」や「125%ルール（見直し時の上限を直前返済額の1.25倍とする）」が適用される金融機関であっても、金利が上昇すれば返済額の内訳で「利息」の割合が増え、「元金」が全く減らない未払利息リスクを抱えます。仮に7000万円を金利0.5%から1.5%に1.0%上昇した場合、月々の返済額は約3万3000円増加し、35年間の総返済額は約1400万円も膨らみます。
さらに警戒すべきは、手持ち資金を残さない「頭金なし・諸費用込みのフルローン（オーバーローン）」です。物件価格の100%以上を融資に頼った場合、購入直後から「借入残高 ＞ 自宅の売却可能査定額」というオーバーローン状態に陥ります。万が一の病気やリストラ、離婚などで家を手放さざるを得なくなった際、残債を全額返済できず、自己破産や任意売却を選択せざるを得ない事態に直結します。
