アピタ伊賀上野店は1997年（平成9年）10月、三重県伊賀市服部町にユニーグループの大型総合スーパー（GMS）として華々しくオープンしました。地上2階建て、売場面積約1万5,000㎡、駐車場1,200台超を備えた施設は、当時の上野市・伊賀エリアにおいて最大級のスケールを誇り、週末になれば市内外から多くの家族連れが押し寄せました。
しかし、開業から25年の節目を迎えた2022年8月28日、惜しまれつつその歴史に幕を下ろしました。かつて地域随一の集客力を誇った同店がなぜ撤退を決断せざるを得なかったのか、その深層には3つの構造的理由が存在します。
第一に挙げられるのが、ユニー・PPIH（パン・パシフィック・インターナショナルホールディングス）グループ全体の店舗再編戦略です。ドン・キホーテを傘下に持つPPIHグループへの統合以降、グループ内では採算性の見直しと業態転換（MEGAドン・キホーテUNYなどへのリニューアル）が全国で急速に進められました。その過程で、投資対効果や建物の老朽化度合い、将来的な収益予測をシビアに評価した結果、継続投資ではなく撤退という経営判断が下されました。
第二に、伊賀市内外における競合環境の激化です。国道沿いへのディスカウントドラッグストア、食品スーパー、家電量販店、さらには近隣の大型商業施設（イオン伊賀上野店やカインズなど）の台頭により、1つの建物で衣食住すべてを揃える「総合スーパー（GMS）モデル」自体の求心力が相対的に低下していきました。
第三に、施設の老朽化と大規模改修コストの壁です。開業後四半世紀が経過し、空調や受変電設備、外壁などの更新時期が迫っていました。人口減少が続く地方都市において、数億円規模の大規模修繕投資を回収することは極めて困難であると判断されたことが決定打となりました。
