実際にインターネットを使って所有者を調べる際、大半の人が最初につまずくのが「住居表示と地番の違い」という制度上の壁です。ここを正しくクリアしなければ、いくらネットで検索してもエラーが表示され、先に進むことができません。
最大の落とし穴「住所」と「地番」は全くの別物
普段私たちが郵便物を送る際に使用している「〇丁目〇番〇号」という表記は、昭和37年に施行された住居表示に関する法律に基づく「住居表示」です。これは建物を基準に割り振られた郵便配達のための記号に過ぎません。一方、法務局が管理している登記簿は、明治時代の地租改正に端を発する「地番（〇番〇）」で管理されています。空き地のように建物が存在しない場所にはそもそも住居表示が存在しないケースも多く、登記情報を請求するには「住居表示」を「地番」へと変換する作業が不可欠となります。
ステップ1：地番と住居表示の調べ方（ブルーマップの閲覧方法）
住居表示から地番を特定するためには、主に3つの手段が存在します。
- 法務局への電話照会（地番照会サービス）：最も確実かつ手軽な方法です。管轄の法務局に電話をかけ、「住居表示から地番を教えてほしい」と伝えるだけで、担当官が住宅地図と公図を照合し、その場で地番を教えてくれます（手数料は無料）。
- ブルーマップの閲覧：ブルーマップ（住居表示地番対照住宅地図）とは、通常の住宅地図の上に、青色の文字で法務局の公図界と地番を重ねて印刷した専門地図です。地域の大型公立図書館や法務局の閲覧コーナーに常備されているほか、ゼンリンが提供するオンラインサービス等でも閲覧可能です。
- 登記情報提供サービスの「地番検索サービス」：同サービスの一時利用画面に組み込まれている無料機能で、画面上の地図から該当地をクリックすることで地番の候補を絞り込むことができます。
ステップ2：法務局公図取得詳細まとめ
地番が判明したら、登記情報提供サービス（または法務局窓口）で「公図（不動産登記法第14条第1項地図、または地図に準ずる図面）」を取得します。公図を取得することで、対象の空き地が1つの地番だけで構成されているのか、あるいは複数の筆（ひつ）に分かれているのか（筆界）、形状や隣接する土地の地番（隣地地番）が明確になります。空き地の角地だけ別人の名義になっていたという見落としを防ぐためにも、所有者情報を取得する前に公図を確認するのが鉄則です。
ステップ3：登記事項証明書オンライン取得手順と読み解き方
地番が確定したら、いよいよ「全部事項証明書（または登記情報）」を請求します。登記情報提供サービスの「一時利用」を選択し、クレジットカード情報を入力後、不動産所在選択画面で「土地」「所在」「地番」を入力して確定ボタンを押すだけです。わずか数秒でPDFファイルが画面に表示されます。
画面に現れた登記情報のうち、所有者特定で確認すべきは「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」の最下行です。ここには、現時点でその土地を所有している人物の「氏名（法人の場合は名称）」と「登記当時の住所（法人の場合は本店所在地）」、さらに「原因（売買・相続・贈与など）」と「取得日付」が明記されています。登記情報の確認費用は1件あたり331円。これで合法的な所有者調査の第1段階は完了します。
