マンションの「区分所有者とは誰か」を一言で定義するなら、「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」に基づき、1棟の建物の中で独立した各部屋（専有部分）の所有権を持つ人を指します。法務局の登記簿謄本において「所有権者」として名義が記載されている個人または法人がこれに該当します。
ここで多くの人が混同しやすいのが、「実際にその部屋で暮らしている住民（占有者・賃借人）」との法的立場の違いです。分譲マンションを賃貸に出している場合、住んでいる賃借人は部屋を使う権利（賃借権）を有しているに過ぎず、区分所有者ではありません。法律上の区分所有者は、あくまで家賃を受け取っているオーナー側です。
区分所有法上、両者には埋めがたい明確な境界線が存在します。
区分所有者は、建物の構造を支える柱や外壁、エントランスやエレベーターといった「共用部分」の共有持分を専有部分の床面積割合に応じて保有し、さらに建物が建っている土地を利用するための「敷地利用権」を専有部分と一体で保持しています。日本の現行法では原則として、部屋の所有権と敷地利用権をバラバラに売却・処分することは認められていません。
一方、賃借人はオーナーとの賃貸借契約に基づいて室内を使用している「占有者」です。マンション管理規約の遵守義務はあるものの、建物の資産価値を守るための最終責任や、大規模修繕・建替えといった建物の根幹に関わる意思決定権は一切持っていません。
