今最も深刻なトラブルが多発しているのが、中古の四号家を購入してリノベーションを行うケースです。四号家 リフォーム 確認申請の規定が厳格化されたことにより、柱や梁、壁などを半分以上改修する「大規模の修繕・模様替」を行う場合、新2号建築物として建築確認申請の提出が義務付けられました。
ここで最大の障害となるのが、4号特例 既存不適格 リスクと当時の図面紛失問題です。過去に建てられた四号家の多くは、確認申請時に構造図面を行政へ提出していないため、役所に保管されている台帳記載事項証明書や建築確認通知書を見ても、構造の安全性を裏付ける図面が存在しないケースが多々あります。
当時の伏図や壁量計算書が残っていない場合、現行の基準に適合しているかを証明するために、壁を剥がして筋交いや金物の位置を目視確認する「現況調査」や専門機関による「耐震診断」が必要となります。これらには約30万〜100万円規模の追加調査費用が発生するだけでなく、もし現行基準を満たしていない場合は耐震補強工事を同時に施工しなければ確認申請が通りません。「手軽に中古を買ってフルリノベする」という資金計画が、構造審査の壁によって破綻する事例が相次いでいます。
【プロの結論】既存四号家を選んで良い人・見送るべき人の特徴
過去に建築された四号家の購入や改修を検討するにあたり、編集部が策定した客観的な判断基準は以下の通りです。
▼ 既存の四号家を選んでも問題ない人
- 新築時の「確認済証」「検査済証」に加え、「壁量計算書」「金物配置図」「構造伏図」がすべて完全に保管されている物件を選べる人
- 間取りの大幅な変更を伴わず、構造駆体に手を加えない表層リフォーム（クロスや設備の交換）を中心に計画している人
- 購入前に専門のインスペクション（建物状況調査）および耐震診断を実施する費用と期間を許容できる人
▼ 購入や大規模改修を見送るべき人
- 構造関係の図面が残っておらず、確認済証のみで構造安全性を判断しようとしている人
- 1階の柱や壁を撤去して広大なLDKを作るといった、大規模な間取り変更（スケルトンリフォーム）を低予算で計画している人
- 将来的なリセールバリューを最重要視しており、公的な構造証明のない物件を抱えるリスクを避けたい人
