私道と一口にいっても、建築基準法上でどのように位置付けられているかによって、建物の建て替えや将来の資産価値は決定的に左右されます。特に注意すべき2大区分が「建築基準法第42条2項道路」と「位置指定道路」です。
建築基準法第42条2項道路とは、同法が適用された昭和25年（1950年）以前から存在していた幅員4メートル未満の既存道路を、将来的に4メートルの幅員を確保することを条件に「みなし道路」として認めたものです。この道路に面した敷地では、建物を再建築する際に道路の中心線から2メートル後退するセットバック義務が発生します。
ここで極めて深刻な問題となるのが、セットバックと再建築不可リスクです。後退したセットバック部分は道路とみなされるため、敷地面積から完全に除外されます。これにより、建ぺい率や容積率の計算基礎となる敷地が狭まり、「以前と同じ大きさの家が建てられない」「延床面積が削られて希望の間取りが入らない」といった制約を受けます。さらに、道路後退部分の権利処理が完了していなかったり、前面道路の幅員が規定を満たしていなかったりすると、建築確認が下りずに再建築不可物件へと転落するリスクすら孕んでいます。
一方の位置指定道路の権利関係（建築基準法第42条1項5号道路）は、特定行政庁から道路としての指定を受けた私道です。昭和中期以降に開発された分譲地で多く見られますが、開発事業者が道路持分を細分化して分譲した結果、数十年を経て相続が繰り返され、誰がどれだけの持分を持っているのか把握できない「所有者不明私道」化が進んでいます。
最も危険なのは「私道持分なし」の物件です。前面道路が私道であるにもかかわらず、その道路の持分を一切持っていないケースを指します。持分がない場合、日常の通行や工事の掘削に際して他の所有者から理不尽な承諾料を要求されるリスクが高く、金融機関からの担保評価も著しく低下します。
