ネット上にはびこる言説の一つに、「不動産バブル崩壊いつ起きるのか」「数年以内にマンション価格暴落予想が現実化する」という極端な悲観論があります。しかし、市場のファクトを冷静に精査すると、すべての物件が一様に崩壊するという見方は正確ではありません。
現実のシナリオは「全面崩壊」ではなく、容赦のない「二極化（あるいは三極化）」です。
資産価値を維持、あるいは緩やかに上昇させ続けるのは、以下の条件を満たす限られた物件です。
- 東京都心部や主要ターミナル駅徒歩5分圏内の駅近マンション
- 再開発が確定しており、行政インフラが集中する拠点エリア
- 富裕層や外国人投資家からの実需・投資需要が途切れないプレミアム物件
一方で、5年後・10年後に深刻な下落局面を迎えるリスクが高いのは、次のような物件です。
- 駅からバス便や徒歩15分以上を要する郊外の大規模新築戸建て・マンション
- 最寄り駅の乗降客数が減少の一途をたどっている過疎化エリア
- 修繕積立金の大幅な不足が放置され、適切な管理が行われていない高経年マンション
いわゆる「2030年問題」によって世帯主の高齢化と空き家放出が本格化すると、立地条件に恵まれない物件は買い手が極端につかなくなります。「売りたくても売れない」「賃貸に出しても借り手がつかない」という資産の塩漬け状態こそが、これから郊外物件で頻発する真の危機といえます。「今家を買う人が信じられない」という批判の矢は、本来こうした「将来の出口（流動性）が閉ざされた高値物件」に向けられるべきものです。
