資産性が高く洗練された街というパブリックイメージが定着している目黒区ですが、市場には購入者が陥りやすい明確な落とし穴が潜んでいます。代表的な2つのリスクに光を当てます。
目黒川沿いマンション購入の注意点と環境リスク
春の桜並木をバルコニーから見下ろすライフスタイルは多くの買い手の憧れですが、目黒川沿いマンション購入の注意点を冷静に整理しなければなりません。東京都の浸水予想図（ハザードマップ）を確認すると、中目黒から目黒駅低地部にかけての目黒川流域は、想定最大規模の豪雨時において1.0m〜3.0m未満の浸水想定区域に指定されているエリアが連なります。過去の大規模調節池整備により氾濫リスクは大幅に低減したものの、内水氾濫による地下機械式駐車場や電気設備の水没リスクはゼロではありません。
さらに、現地住民から指摘されるのが開花シーズンのオーバーツーリズムです。3月下旬から4月上旬にかけては川沿いの道路が国内外の観光客で埋め尽くされ、エントランス前へのゴミのポイ捨てや騒音、通行規制により日常生活に少なからぬ負荷がかかります。加えて、低層階では夏場の川特有の湿気や臭気が気になるとの声もあり、景観への対価として支払うプレミアムに見合う環境かどうかは入念な現地確認が欠かせません。
「ヴィンテージ」の美名に隠された修繕積立金の急増
もう一つの注意点は、目黒区のヴィンテージマンションの評判を鵜呑みにした築古物件の安易な取得です。柿の木坂や八雲、青葉台といった屈指の邸宅街には、秀和レジデンスシリーズをはじめとする重厚な意匠を持つ昭和40〜50年代の名作マンションが点在しています。ヴィンテージとしての風格と閑静な住環境は唯一無二の魅力を放ちますが、昨今の建築資材高騰と人件費上昇の煽りを最も受けているのもこれらの物件です。
国土交通省の「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」が示す通り、築40年を超える物件では給排水管の全面更新やエレベーター交換、外壁補修が同時に迫ります。その結果、目黒区のマンション管理費・修繕積立金の合計額が月額6万〜8万円を超えるケースが相次いでいます。販売価格が手頃に見えても、ランニングコストを加味すると最新タワーマンションの支払総額を上回る逆転現象が生じているのが現状です。修繕積立金基金の残高が枯渇していないか、過去に適切な値上げが行われてきたかを確認せずに購入することは致命傷になりかねません。
