ネット検索や知恵袋、SNSで「不動産投資はやめとけ」と強く警告される最大の要因は、購入した時点で買い手が多額の含み損を抱える構造的欠陥にあります。特に初心者がターゲットにされやすい「新築区分マンション」には、販売業者の莫大な広告宣伝費、営業インセンティブ、利益が上乗せされており、いわゆる新築プレミアムと呼ばれる割高な価格設定がなされています。
不動産流通市場の現場データを見ても、新築マンションは一度でも人が入居すれば「中古物件」扱いとなり、引き渡し直後に資産価値が約20%〜30%下落するのが一般的です。例えば、3,500万円でフルローンを組んで購入した物件が、翌日には市場相場2,600万円前後にまで暴落する現実が存在します。この「買った瞬間に債務超過に陥る」仕組みこそが、多くの専門家や経験者が参入を制止する根本的な理由です。
さらに初心者を苦しめるのがワンルームマンション投資の罠です。ワンルームはファミリータイプに比べて入居者の退去サイクルが短く、原状回復費用や入居者募集のための広告料（AD）が頻繁に発生します。家賃収入からローン返済、管理委託費、共益費を差し引くと、手元に残る現金は毎月わずか数千円、あるいは当初から毎月1万〜2万円の「持ち出し（赤字）」になるケースすら珍しくありません。「将来の年金になる」と信じ込まされた購入者は、資産形成どころか毎月の給与から補填を強いられる借金生活へと追い込まれていきます。
