賃貸物件に最初から備え付けられているエアコンは、民法第606条第1項に定められた「賃貸人の修繕義務」の対象となる付帯設備です。そのため、基本的には建物のオーナー側が正常に使用できる状態を維持する責任を負っています。しかし、日常的な清掃や手入れを怠った結果として生じた汚れについては、民法第400条に規定される「善管注意義務（善良なる管理者の注意義務）」に基づき、入居者側の責任に帰属します。この法的な線引きこそが、賃貸エアコン掃除の費用負担が貸主と借主のどちらにあるかを決める絶対的な基準です。
具体的に賃貸エアコンクリーニングが大家負担となる条件は、主に以下の3点に集約されます。
第一に、入居直後（概ね入居から数週間〜1ヶ月以内）にカビ臭やホコリの詰まりが発覚した場合です。前入居者の退去後に行われるハウスクリーニングでは、エアコンのフィルター清掃程度で済まされ、内部の高圧洗浄まで実施されていないケースが散見されます。入居者が使用していない段階での蓄積汚れは明らかに前入居者またはオーナーの管理責任に属するため、無償で業者クリーニングを実施してもらう正当な権利があります。
第二に、エアコンの設置から長年が経過し、通常の範囲で使用していたにもかかわらず内部構造の経年劣化によって動作不良や異臭が発生している場合です。機械寿命（国税庁の法定耐用年数は6年、メーカーの標準使用期間は10年）に近い設備であれば、清掃ではなく本体の新品交換も含めて貸主の費用負担で処理されます。
一方、入居してから2〜3年が経過し、その間一度もフィルター掃除をせずに内部をカビだらけにしてしまった場合や、タバコのヤニ、ペットの毛、油煙などを吸い込ませて重度の異臭を発生させた場合は、善管注意義務違反とみなされ入居者の自己負担となります。
