ネット上で頻繁に囁かれる「2030年不動産価格暴落の理由」として、必ず槍玉に挙げられるのが「生産緑地問題と住宅地供給過剰の真相」と「団塊世代の相続急増と不動産大暴落説」です。しかし、流通の現場と制度の実態を精査すると、そこには大きな誤解が存在します。
もともと1992年に指定された「生産緑地（都市部の農地）」は、指定から30年が経過する2026年に一斉に解除され、宅地が市場に溢れて地価が暴落すると喧伝されていました。しかし現実には、2018年の法改正によって「特定生産緑地制度（10年の営農延長）」が創設され、対象農地の8割以上が指定延長を選択したため、市場への大放出は回避されました。この指定延長が最初の期限を迎えるのが、まさに2030年代初頭です。高齢化によって営農を断念する農家が増加すれば、三大都市圏の近郊住宅地でまとまった土地の売却・開発が進み、局所的な供給過多を引き起こす可能性は否定できません。
さらに決定打となるのが、不動産2030年問題と人口減少の本格的な連動です。2026年までに全員が75歳以上の後期高齢者となった団塊世代が、2030年前後から本格的な相続期を迎えます。明治大学政治経済学部の野澤千絵教授が自著『2030-2040年 日本の土地と住宅』などで警鐘を鳴らすように、国立社会保障・人口問題研究所の推計でも日本の総世帯数は2030年をピークに減少へ転じます。「親から実家を相続したものの、自身はすでに持ち家があり、固定資産税や管理費だけがかさむため安値でも手放したい」という売却希望者が激増することは確実視されています。
つまり、2030年問題の本質は「日本中の家がタダ同然になる」ことではありません。都心の一等地や利便性の高い拠点は人口集中と再開発により価値を保つ一方、郊外の戸建て住宅街や駅から遠いマンションでは、買い手が不在のまま相続物件が積み上がるという、残酷なまでの需給バランスの崩壊が待ち構えています。
