現在流通している不動産小口化商品の想定利回り相場は年利3.0%〜6.0%程度で推移しています。株式やREIT（不動産投資信託）のような日々の価格変動に一喜一憂することなく、賃料収入に基づく安定分配を得られる点が最大のメリットです。
しかし、元本保証が法律（出資法）で禁止されている以上、複数のリスクが存在します。
- 元本割れおよび空室リスク：物件の稼働率低下やテナント退去、周辺相場の下落によって、想定配当の未達や売却時の元本割れが発生する可能性があります。
- 流動性（途中解約不可）リスク：多くのファンドは1年〜数年の運用期間が定められており、原則として満期前の途中解約・換金ができません。急な資金需要に対応できない点は最大の落とし穴です。
- 事業者リスク：物件管理や売買を担う事業者が経営破綻した場合、資産の保全手続きが長期化し、配当遅延や損失を被る恐れがあります。
匿名組合型ファンドの多くは、万が一の損失時に事業者の出資金から優先的に補填する「優先劣後構造（事業者出資割合10〜30%程度）」を採用していますが、想定以上の暴落局面では投資家の元本に影響が及ぶ点を忘れてはなりません。
