インターネット上の議論では「更地にしてメガソーラーを設置すればいい」「グランピング施設や新しい温泉ホテルに建て替えるべきだ」といった楽観的な再開発論が散見されます。しかし、これらの言説は現地の地理的条件と法規制のハードルを著しく見落としています。
まず第一に、物件の所在地が抱えるインフラ網の寸断と復旧コストです。長年放置されたことで、敷地内の水道・下水道管は破裂・老朽化し、受変電設備も完全に機能不全に陥っています。新たなリゾート施設を誘致しようにも、建物解体費用の5〜8億円に加え、インフラの再敷設だけで数千万円単位の初期投資が上乗せされます。
第二に、法的な用途規制と国立公園法による制約です。霧島錦江湾国立公園の区域指定や自然公園法、森林法などの規制が重複するエリアでは、新たな大規模開発に対して厳しい景観保護基準や建ぺい率・容積率の制限が課されます。かつてのバブル期のように、利益重視で強引な開発認可が下りる時代ではありません。
第三に、リゾート需要そのものの構造変化が挙げられます。現代の旅行・保養スタイルは「所有型」から「利用型（サブスクリプションや高級ヴィラ利用）」へと大きくシフトしました。維持費や管理費を支払い続ける分譲リゾートマンションの新築需要は特定の超富裕層エリアを除いて限定的であり、多額の撤去コストを背負ってまで霧島の山間部で跡地を買い取る民間事業者が現れにくいのが客観的な実情です。
