賃貸借契約や売買において、過去の事案をどこまで説明しなければならないのか。かつては不動産業界内の解釈にばらつきがあり、数多くのトラブルや裁判が発生していました。これを受け、国土交通省は2021年10月に「人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、取引における明確な基準を定めています。
ガイドラインが定める賃貸物件における告知義務の期間と基準の要点は以下の通りです。
- 他殺・自殺・火災等による死亡：発生から「概ね3年間」は借主に対して書面での告知義務が発生する。
- 自然死（老衰・病死など）：日常生活の中で生じた自然死や、自宅階段からの転落など不慮の事故は原則として告知義務なし。
- 特殊清掃が必要な孤独死：自然死であっても発見が遅れ、遺体の腐敗により特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合は告知義務の対象（概ね3年間）となる。
- 売買契約の場合：賃貸のような3年の期限はなく、事案の重大性に応じて長期間の告知が必要とされる。
ここで注意しなければならないのが「3年ルールの落とし穴」です。賃貸の場合、事件発生から3年が経過した物件は法的に告知義務が消滅するため、不動産会社が重要事項説明で事件に触れずに通常物件として募集することが合法となります。また、ネット上で都市伝説のように語られる「誰かが1回短期入居すれば告知義務が消える（いわゆるロンダリング）」は、判例上は信義則違反として厳しく指弾される傾向にありますが、ガイドラインの隙間を突いた運用を行う悪質な業者がゼロではない点には警戒が必要です。
