堅調な市場だからこそ、ネット上の甘い言説を鵜呑みにした購入には大きな罠が潜んでいます。代表的な誤解が「中野区内の駅近物件なら、どれを買っても将来値上がりする」という根拠なき神話です。特に警戒すべきは、流通量の多い2000年代初頭のストック物件における実態です。
まず押さえるべきは、築20年中古マンション購入の注意点です。2000年前後に竣工した物件は、いわゆる「新耐震基準」には合致しているものの、ちょうど第2回目の大規模修繕工事の時期を迎えています。取材した建築コンサルタントは「この年代のマンションは機械式駐車場を過剰に抱えている事例が多く、将来の修繕積立金不足が表面化しやすい」と警鐘を鳴らします。見かけの管理費・修繕積立金の安さに釣られて購入した結果、入居直後に一時金の徴収や積立金の大幅引き上げに直面するリスクは見逃せません。
さらに見落としてはならないのが、税制上の優遇措置です。現行の制度設計において、中野区住宅ローン控除適用基準をクリアできるか否かは総支払額を数百万円単位で左右します。2024年以降の税制改正により、中古マンションであっても省エネ性能（ZEH水準や省エネ基準適合）を満たしていない既存住宅は借入限度額が大幅に縮小され、控除期間や控除額の恩恵が限定的になりました。登記簿謄本上の築年数や床面積（50㎡以上、一定の所得制限下で40㎡以上）の要件だけでなく、「省エネ基準適合証明書」を売主側が発行できる状態にあるかを確認せずに契約を結ぶと、資金計画そのものが狂いかねません。
