貸主側が好き勝手に賃料を引き上げられないのと同様に、借主側も根拠なく何でも突っぱねられるわけではありません。借地借家法32条1項は、賃料の増額（または減額）を請求できる条件として、次の3つの客観的要件を厳格に定めています。
第一に「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減」です。対象物件の固定資産税や都市計画税が大幅に増額された場合などがこれに該当します。第二に「土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動」です。物価指数の上昇や近隣エリアの地価高騰、金利の急激な変動が考慮対象になります。そして第三に、実務上もっとも重視される「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」です。周辺にある築年数、駅距離、専有面積、設備仕様が同等の物件と比較して、現在の賃料が著しく乖離して低すぎる状態になっているかどうかが問われます。
値上げ通知が届いた際、まず確認すべきは「貸主がこの3大基準を満たす具体的なエビデンスを提示しているか」という点です。単に「物価高だから」「近隣相場が上がった気がするから」といった主観的な理由による増額請求は、法的要件を満たしているとは言えません。
あわせて知っておくべきは「不減額特約の真相」です。契約書の中に「本物件の賃料は将来にわたって一切減額しない」という条項が記載されているケースが散見されます。借地借家法32条2項の規定により、借主に不利な「減額しない特約」は無効と判断されます。一方で、貸主が自らを縛る「一定期間増額しない特約（不増額特約）」は借主を保護するため法的に完全に有効です。自身の契約書に不増額特約が盛り込まれていないか、まずは契約条項の総点検が必須となります。
