「マジックミラー」という名称から、映画に登場するような魔法のガラスを連想する人も少なくないが、その実態は「ハーフミラー（半透過鏡）」と呼ばれる極めて論理的な光学ガラスである。向こう側からは丸見えなのに、こちら側からは普通の鏡にしか見えないという不可思議な現象は、特殊な魔術ではなく「光の反射率と透過率のバランス」および「両空間の圧倒的な照度差」によって生み出されている。
通常の鏡が光をほぼ100％反射するのに対し、ハーフミラーは光の一部（例えば50％）を反射し、残りの一部（50％）をそのまま透過させるように設計されている。このガラスを2つの部屋の境界に設置したとき、どちらから相手が見えるかを決定づける決定打が「部屋の明るさ」だ。
鏡の専門業者や光学機器メーカーの検証データによると、ハーフミラーがマジックミラーとして完全に機能するためには、観察される側の部屋と観察する側の部屋で「10対1以上」の照度差が必要とされる。例えば、観察される側の部屋が一般的な商業施設並みの800ルクスであった場合、裏側の部屋は80ルクス以下の薄暗い状態に維持されていなければならない。
明るい部屋にいる人にとっては、室内から降り注ぐ強い光がハーフミラーの表面で大量に反射して目に飛び込んでくる。その反射光の強烈な眩しさによって、暗い部屋側から漏れ出てくるわずかな透過光（10分の1以下）が完全に相殺され、向こう側の景色が脳内で認識できなくなる。これが「鏡にしか見えない」メカニズムの正体である。逆に、暗い部屋の中にいる観察者から見れば、自身のいる空間からの反射光がほとんど存在しないため、明るい部屋から透過してくる大量の光だけがクリアに網膜へと届き、まるで透明な窓ガラス越しに対象を見ているかのような状態が成立する。
