「購入後5年、10年が経過した頃に大変な事態に陥る」と専門家が警告する最大の根拠は、変動金利の多くに組み込まれている「5年ルール」と「125％ルール」のタイムラグにあります。この仕組みは、金利が上昇しても5年間は毎月の返済額を据え置き、6年目以降の増額幅も従来の1.25倍までに制限するという激変緩和措置です。一見すると借り手を守る優しいセーフティネットに見えますが、実態は借金を未来へ先送りする時限爆弾になり得ます。
急激な金利上昇が発生した場合、毎月の返済額が変わらなくても、内訳の中で「利息」が占める割合が急増し、「元金」の減るペースが極端に鈍化します。最悪の場合、金利上昇分が毎月の返済額を上回ってしまい、支払いきれなかった利息が積み上がる「未払利息」が発生します。これが続くと、5年後や10年後に返済額が上限の1.25倍に跳ね上がるだけでなく、完済時期を迎えても多額の元金が残存し、一括返済を求められる事態を招きます。
都内の住宅ローン再生支援に携わるファイナンシャルプランナーや弁護士のもとには、すでに深刻な相談が寄せられ始めています。現場で報告されている住宅ローン破綻の実態は、決して無謀な投資を行った人たちばかりではありません。「公務員と上場企業勤務の共働き世帯」といった堅実と目されていた世帯が、金利上昇、管理費・修繕積立金の改定、子どもの教育費ピークが重なる時期にキャッシュフローをショートさせる事例が目立ちます。住宅を手放そうにも、物件価格が下落していれば任意売却を選択せざるを得ず、マイホームが資産ではなく負債に転落する瞬間です。
