賃貸物件を探している際、募集図面に「エアコンあり」「照明器具あり」と記載されていても、重要事項説明書や賃貸借契約書の特約欄を注視しなければなりません。そこに「※ただしエアコンは残置物扱い」と記されていた場合、法律上のステータスは「大家が提供する設備」から「前入居者の私物の放置」へと完全に逆転します。
この両者の境界線を左右するのが、民法第606条第1項に規定された賃貸人の修繕義務です。設備であれば、経年劣化や自然故障が発生した際の修理・交換費用は全額大家側の負担となります。しかし、残置物とは設備との違いとして最も重大な点は、大家側に修繕・維持管理の義務が一切発生しない点にあります。
また、賃貸契約の基本である原状回復義務との決定的な違いも看過できません。通常の設備であれば、通常損耗や経年変化による劣化は家賃に含まれているため、退去時に借主が新品交換費用を請求されることはありません。しかし、残置物の取り決めが曖昧な契約を結んでしまうと、「入居時にあったのだから退去時にもそのまま置いていく」つもりが、退去時に管理会社から「あなたが引き継いだ私物なのだから、自費で撤去して原状回復せよ」と数万〜数十万円の処分費を請求される事態に陥ります。
典型例がエアコン残置物故障の責任所在を巡る攻防です。連日猛暑が続く7〜8月にエアコンが突然動かなくなった際、管理会社へ連絡しても「そのエアコンは前入居者が置いていった残置物ですので、借主様のご負担で修理いただくか、ご自身で買い替えて設置してください」と冷酷に通告され、想定外の出費（10万〜15万円前後）を余儀なくされるケースが後を絶ちません。
