地面師（じめんし）とは、他人の土地の所有者になりすまして勝手に売却し、巨額の代金を騙し取る詐欺グループの総称です。積水ハウス地面師事件の手口は、各分野のスペシャリストが役割を分担した極めて組織的なものでした。
主導的な役割を果たしたのは、物件の選定やシナリオ構築に長けた内田マイクや、交渉統括役のカミンスカス操（旧姓・小山操）らでした。彼らは所有者の女性が入院中であることを突き止めると、精巧に偽造されたパスポートや印鑑証明書を用意。さらに、風貌の似た元飲食店従業員の女性（羽毛田正美）を「なりすまし役」として仕立て上げました。
面談の際、偽の所有者は自身の生年月日や干支、近隣店舗の配置などを完璧に暗記して受け答えを行いました。司法書士による本人確認の場でも、偽造パスポートのホログラムやフォントの精巧さにより、その場で見破ることは極めて困難な状態が作られていたのです。
しかし、積水ハウスが騙された真の理由は、手口の巧妙さだけではありません。最大の要因は、社内に蔓延していた「他社に先を越されたくない」という焦燥感と、物件の希少性に目が眩んだ強い確証バイアスにありました。
決済直前、本物の所有者側から「私は売却などしていない」という警告文書が4通も届いていました。通常であれば即座に取引を凍結し、直接の面談確認を行うべき場面です。しかし、営業担当者や経営中枢は「ライバル企業が契約を妨害するために怪文書を送りつけている」と自分たちに都合よく解釈し、検証を怠ったまま巨額の送金を実行してしまいました。
