ネット上の掲示板や不動産コミュニティでは、極端な言説が散見されます。それらの真偽を正しく峻別しておく必要があります。
第1の誤解は、「旧耐震だから大地震で即座に倒壊する」という短絡的な見方です。1964年当時の高級マンションは、現在よりも贅沢なコンクリート配合や頑牢な基礎設計が施されているケースが珍しくありません。地盤の強固な常盤松の高台に位置していることもプラスに働いています。もちろん新耐震基準と同等の免震・制震性能を備えているわけではありませんが、「即危険」と決めつけるのは過剰な反応です。
第2の誤解は、「持っていれば近いうちに建て替えられて億万長者になれる」という投機的幻想です。前述の通り、都心の建築費高騰と厳しい法規制により、建て替えで無償還元を受けられる黄金期は過ぎ去りました。建て替えが決議されたとしても、数年間にわたる仮住まい費用や多額の再取得費用が発生するため、安易な利ざや狙いは大きな損失を招くリスクを孕んでいます。
【プロの結論】おすすめできる人・慎重になるべき人の判断基準
集合住宅における区分所有というシステムは、社会学的に見れば「運命共同体の意思決定メカニズム」そのものです。建物の維持保全や建て替えを巡る合意形成には、住民それぞれの人生観や経済状況が複雑に干渉し合います。この現実を踏まえた上で、選ぶべき人と見送るべき人の基準を提示します。
購入に向いている人：
- 常盤松という歴史ある文教高台の立地価値に最大の価値を見出す人
- 旧耐震の住宅ローン制限をクリアできる十分な自己資金や現金決済力を持つ人
- ヴィンテージ建築の経年美を愛し、専有部の防音・配管対策に自己責任で費用を投じられる人
- 長期的な資産売却益ではなく、都心拠点としての実需利用や賃貸利回り（インカム）を重視する人
購入を慎重に見送るべき人：
- フルローンかつ低金利の住宅ローン控除を最大限に活用して資金計画を組みたい人
- 遮音性や24時間ゴミステーションなど、現代タワーマンション並みの快適設備を求める人
- 数年以内の建て替えによる資産価値急上昇・キャピタルゲインを期待している人
- 管理費や修繕積立金の将来的な増額改定に対して資金的なゆとりがない人
