インターネット上の相談掲示板や不動産トラブル窓口には、エアコン清掃を巡る悲痛な体験談が連日寄せられています。
「退去時に届いた敷金精算書を見たら、ハウスクリーニング代とは別に『エアコン内部洗浄代 16,500円』が特約なしで勝手に引かれていた」（20代女性・会社員）
「夏場にエアコンが臭すぎて我慢できず、自分でマッチングアプリ経由の格安業者に頼んだら、ドレンパンを割られて水漏れ。管理会社に報告したら『無許可作業だから保証できない。本体交換代12万円を弁償しろ』と迫られた」（30代男性・エンジニア）
こうした紛争の核心にあるのが、国土交通省が定める原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの解釈ギャップです。
同ガイドラインの基本原則では、「通常の使用によって生じる損耗（通常損耗）や経年変化の修繕費用は、毎月の家賃に含まれている」と規定されています。したがって、普通に暮らしていて付着した程度の微細な内部ホコリや煙草を吸わない環境での自然な汚れについて、退去時 敷金精算 エアコン掃除代を入居者へ一方的に全額負担させる行為は、原則として認められません。
ただし、契約書に「退去時のエアコン内部洗浄費用は借主負担とする」という明確なハウスクリーニング特約が盛り込まれており、契約締結時にその旨の明確な合意が成立している場合は有効と判断される判例が主流です。また、フィルター掃除を何年も怠ってエアコン内部にビッシリとカビを繁殖させ、周辺のクロスまで黒く変色させたようなケースでは、ガイドライン上も善管注意義務違反とみなされ、費用を請求される正当な事由となります。
