築30年マンションを検討するにあたり、致命的な地雷を踏まないための明確な警戒ラインが存在します。不動産コンサルタントや管理業務主任者が口を揃えて指摘する「築30年マンション 買ってはいけない理由」の筆頭は、大規模修繕積立金の破綻と専有部給排水管の劣化放置です。
マンションは一般的に12〜15年周期で大規模修繕を行います。築30年はちょうど「第2回大規模修繕（外壁塗装・屋上防水など）」を終え、「第3回大規模修繕（築36〜40年頃）」に向けて準備を進める極めて重要な転換期にあたります。第3回目の修繕では、エレベーターの巻き上げ機や制御盤の全面交換、機械式駐車場の解体撤去、共用縦配管の更新など、数千万円から億円単位の重厚な支出が集中します。
ここで管理組合の積立基金が不足していると、入居直後に修繕積立金が毎月1万5,000円から3万5,000円へと跳ね上がる事態や、1戸あたり数十万〜百数十万円の「一括徴収金」が総会で決議される悲劇が起きます。購入前には必ず不動産仲介会社経由で「重要事項調査報告書」を取り寄せ、過去の修繕履歴と現在の積立金総額、長期修繕計画の改定履歴を確認しなければなりません。
さらに見落とされがちなのが、専有部の給排水管です。1990年代半ばの物件では、共用部の縦管にはサビにくい樹脂管が使われ始めていたものの、専有部の床下配管には鋼管や銅管が残されている事例があります。配管の耐用年数は約25〜30年のため、内装だけを綺麗に表層リフォームした中古物件を購入すると、床下配管にピンホール（微小な穴）が空いて階下へ漏水事故を起こし、数百万円の損害賠償トラブルに発展するケースが現場取材でも報告されています。床下の配管が「コンクリートスラブ（床板）の中に埋め込まれている工法」の場合、配管の引き直しに莫大な費用がかかるため、事前の構造図面チェックが欠かせません。
