ネットの知恵袋やSNS上では、毎月支払っている共益費をめぐる入居者の生々しい怒りや苦悩が毎日のように投稿されています。不動産管理の現場で実際に起きているトラブルを検証すると、入居者が直面する3つの典型的な問題が浮き彫りになります。
最も相談件数が多いのが、「共用部分の清掃や設備メンテナンスが完全に放置されている問題」です。「共用階段の電球が切れてから2ヶ月放置されている」「ゴミステーションがカラスに荒らされて散乱しているのに管理会社が清掃に来ない」「オートロックが故障したまま開けっ放しになっている」といった事例です。こうしたずさんな管理に対して、入居者から「管理実態がないのだから共益費を払わないとどうなるのか？ 支払いをボイコットしたい」という声が上がります。
しかし、法律上の観点から言えば、入居者が独断で共益費の支払いをストップすることは極めて危険です。賃貸借契約書上、家賃と共益費の支払義務は一体の債務として扱われます。共益費を差し引いて家賃のみを振り込んだ場合、貸主側からは「賃料の一部未払い（債務不履行）」とみなされます。滞納期間が3ヶ月程度蓄積すると、賃貸借契約の基礎である「信頼関係の破壊」が認められ、最悪の場合、契約解除および明け渡し請求訴訟を起こされかねません。不満がある場合は、不払いで対抗するのではなく、共用部分の惨状を写真や動画で記録し、管理会社や貸主へ内容証明郵便等で改善請求を行うのが正当な法的手続きです。
次に議論となるのが、共益費の消費税に関する誤解です。税法上、居住用として契約した賃貸住宅の家賃および共益費は非課税と定められています（消費税法別表第一第十三号）。稀に個人の大家が作成した請求明細で「共益費5,000円＋消費税500円」と誤って二重徴収されているトラブルが見受けられます。これは明白な誤徴収であり、返還を請求することができます。ただし、同じ物件であっても「事務所（SOHO含む）」や「店舗」として事業用契約を結んでいる場合は、家賃も共益費も課税対象となる点には注意が必要です。
そして2024年から2026年にかけて急増しているのが、契約更新時に突然突きつけられる「共益費の値上げ通知」です。管理会社や貸主は「昨今の電気代高騰や最低賃金の上昇に伴う清掃費の改定」を理由に挙げます。確かに社会経済情勢の激変は共益費値上げの正当な理由になり得ますが、貸主側が一方的に値上げを通告し、合意なしに引き落とし額を変更することは借地借家法上認められていません。賃料増額請求があった場合でも、双方が納得して合意書に署名捺印するまでは、従来の金額を支払い続けていれば債務不履行にはなりません。
