永小作権の根拠となるのは、民法第270条の規定です。条文には「永小作人は、小作料を支払って他人の土地において耕作又は牧畜をする権利を有する」と明記されています。この短い定義の中に、権利の根幹をなす2つの絶対的ルールが埋め込まれています。
1つ目は、利用目的が「耕作又は牧畜」に限定されている点です。他人の土地を利用する権利であっても、建物を建てたり（建物所有目的）、木を植えて林業を営んだり（植林目的）するために永小作権を設定することは法律上認められていません。純粋に農業や牧畜を行うためだけに用意された専用の権利です。
2つ目は、「小作料の支払義務」が成立の必須要件である点です。後述する「地上権」が無償（タダ）でも契約として有効に成立するのに対し、永小作権は対価である小作料を支払う合意がない限り成立しません。小作料を支払うことが権利の本質的な要素として民法に組み込まれているのです。
さらに、永小作権は「物権（ぶっけん）」に分類されます。物権とは、特定の物（土地）を直接的に支配できる非常に強力な権利です。土地の所有者（地主）が変わったとしても、永小作権の登記を備えていれば、新しい所有者に対して「自分にはここで耕作・牧畜をする権利がある」と堂々と主張できます。
存続期間についても、民法第278条によって厳格な枠がはめられています。設定契約を結ぶ際、存続期間は「20年以上50年以下」で定めなければなりません。仮に契約書で「60年間」と合意したとしても、法律によって自動的に50年へ短縮されます。反対に、期間を定めなかった場合は法律上「30年」と扱われます。契約を更新すること自体は可能ですが、その場合も更新の時から50年を超えることはできません。
