青山メインランドを含め、ワンルームマンション投資で最も被害相談や苦情が多いのが「サブリース契約（一括借り上げ・家賃保証）」と「解約トラブル」を巡る構造的な問題です。営業現場では「空室が出ても毎月一定の家賃が振り込まれるため、リスクなく年金が作れます」と安心感が強調されますが、その契約書には買い手にとって極めて不利な条件が潜んでいます。
第一の落とし穴は、「借地借家法」によるサブリース業者の手厚い保護です。法律上、サブリース会社（賃借人）は物件オーナー（賃貸人）に対して強い権利を持ちます。契約書に「30年間一括借り上げ」と書かれていても、数年ごとの賃料見直し条項により、相場の下落や建物の老朽化を理由に家賃減額を要求されるのが通例です。オーナーが拒否しても、法的にはサブリース業者の減額請求権が認められやすく、最終的に家賃を下げざるを得ない状況に追い込まれます。
第二の落とし穴が、深刻な「解約トラブル」です。毎月の手取りが減り、赤字に耐えかねて「サブリースを解約して一般の管理委託に切り替えたい」「物件を売却したい」と考えたとき、高い壁が立ちはだかります。オーナー側からサブリース契約を中途解約する場合、借地借家法第28条の「正当事由」が必要とされるため、正当な理由がない限り業者側が解約を拒否できるのです。
仮に解約に応じてもらえたとしても、賃料の6カ月〜1年分に相当する高額な違約金を請求されたり、「サブリース付き物件（オーナーチェンジ）」として買い叩かれ、大幅な売却損を被る事例が後を絶ちません。国土交通省や消費者庁もサブリース契約に関する注意喚起を繰り返していますが、契約印を押してしまってからでは手遅れになるケースが非常に多いのが現実です。
