賃貸契約における「告知義務」には、かつて明確な法基準がなく業界内のグレーゾーンとされてきた。この状況にメスを入れたのが国土交通省が策定した心理的瑕疵の告知義務ガイドラインだ。現行の運用基準では、賃貸借契約における告知義務の期間は事案発生から概ね3年間と定められている。
ガイドラインでは、病死や老衰といった自然死、日常生活の中での不慮の事故（浴槽内での溺死や階段からの転落死など）については、特殊清掃を要する長期間の放置がない限り原則として告知義務の対象外と整理された。一方、他殺・自殺・火災による焼死、あるいは遺体発見の遅れにより特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合は、重大な心理的瑕疵として3年間の告知が義務付けられている。
ここで業界の暗部として長年問題視されてきたのが、事故物件ロンダリングの手口と経緯だ。「事故後に1人でも短期間入居させれば、次の入居者には告知義務が消滅する」という抜け穴を悪用し、不動産業者の関係者やアルバイトを数週間だけ名義人として住まわせ、告知事項を帳消しにする手口が横行した歴史がある。
業界の取材を進めると、2026年最新の事故物件関連ニュースや最近の判例において「形式的に入居者を1人挟んだとしても、前入居者の居住期間が極端に短く、かつ事件から3年以内の場合は告知義務違反にあたる」とする司法判断が定着している実態が浮き彫りになっている。悪質な隠蔽工作を行う宅建業者には業務停止処分などの厳罰が下される事例が増えており、ロンダリングのハードルは劇的に高くなっている。
