解体後の跡地利用について、デベロッパー各社や不動産アナリストの間で最も確実視されているのが、NTTグループの不動産中核企業であるNTT都市開発による分譲マンション（ウエリスシリーズ）への再開発です。
NTT都市開発は近年、NTT東日本・西日本が保有する遊休局舎や物流センタ跡地をグループ内で買い取り、高級分譲マンションや環境配慮型レジデンスへ転換するプロジェクトを都内各所で積極的に展開しています。外部へ安易に土地を売却するのではなく、グループ内で高付加価値化を図る方針が定着しているからです。
豊玉北3丁目の立地特性を都市計画の観点から分析すると、前面道路の幅員や周辺の第一種中高層住居専用地域等の指定を考慮した場合、地上6階〜10階建て程度、総戸数100〜180戸前後のミドル〜ラージスケールなファミリー向けレジデンスが最も現実的な建築形態となります。敷地の一部を緑地広場として地域に開放したり、1階部分にクリニックや保育施設を誘致して容積率緩和を適用する「地域貢献型開発」のスキームが採用される公算が極めて高いといえます。
【プロの結論】都市インフラ再編から見出すべき住まい選びの判断基準
かつて社会インフラを支えた通信ビルの跡地再開発は、周辺の不動産マーケットにとって極めて良質な供給源となります。なぜなら、民間企業が買収する土地と異なり、歴史的に強固な地盤が選定されており、かつまとまった敷地面積が確保されているため、無理のないゆとりある配棟計画が可能になるからです。
このエリアでの住まい探しや資産形成において、どのような層が注目すべきかをプロの視点から整理しました。
- 選ぶべき人（向いている層）：
- 池袋・新宿・大手町方面への通勤利便性を確保しつつ、駅直結の繁華街から適度に離れた静穏な住環境を求める子育てファミリー。
- 頑強な地盤や大手通信グループ主導による高品質な施工基準・ブランド力（ウエリス等）を重視し、資産の長期安定性を求める層。
- 慎重になるべき人（見送るべき層）：
- 駅徒歩1〜2分の超駅近立地や、華やかな大型商業施設との直結を最優先条件とする単身者・ディンクス層。
- 短期的な転売益（キャピタルゲイン）のみを狙う投機志向の個人投資家（豊玉北は実需向けの安定型エリアであるため）。
