「なぜ、隣駅の南浦和とここまで価格差があるのか」という疑問に対し、都市計画や交通体系の視点から取材を進めると、偶発的なものではなく構造的かつ必然的な3つの要因が浮かび上がってきます。
1. 「JR武蔵野線単線」による都心直通アクセス制限
第1の理由は、乗り入れ路線の特性です。南浦和駅は京浜東北線の始発電車が多数発着し、東京・品川方面への直通利便性が極めて高いターミナルです。対する東浦和駅はJR武蔵野線の単独駅であり、東京都心（東京・新宿・渋谷等）へ向かうには、南浦和での京浜東北線乗り換え、武蔵浦和での埼京線乗り換え、あるいは西国分寺方面への迂回が原則として必要になります。この「都心直通ではない」という交通心理的ハードルが、賃料相場を一段低く抑え込む最大のブレーキとして作用しています。
2. 見沼田んぼの保全と第一種低層住居専用地域による「商業抑制」
第2に、都市計画上の厳格な規制が挙げられます。東浦和駅の南東部には、埼玉県が誇る広大な緑地空間「見沼田んぼ（風致地区・市街化調整区域）」が隣接しています。良好な自然環境が保全されている反面、駅前に大規模な商業ビルやタワーマンションを林立させることが用途地域上制限されています。駅周辺は低層住宅を中心とした「第一種住居地域」や「第一種低層住居専用地域」が広く占めており、商業地としての地価高騰が起きにくい土地利用構造になっています。
3. 台地と低地が織りなす「起伏・坂道」の多さ
第3の物理的要因が地形です。東浦和は大宮台地の舌状台地と芝川・見沼低地が交錯するエリアに位置しており、駅から住宅街へ向かうルートの各所に傾斜のきつい坂道が存在します。「駅から徒歩10分」と表記されていても、行き帰りで勾配を上り下りする必要があるエリアが少なくありません。この地形的制約が、平坦な南浦和駅西口などと比べた際の賃料プレミアムを抑制する一因となっています。
