「壁紙を傷つけたら、その部屋の壁紙をすべて張り替える費用を払わなければならない」と思い込んでいる人が驚くほど多いのが現状です。管理会社や退去立ち会い業者の中には、借主の無知につけ込み、平然と部屋全体の張り替え費用を見積もりに計上してくるケースがいまなお散見されます。
しかし、この思い込みは法的に明確な誤りです。国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、借主が負うべき「原状回復義務」について厳格な線引きがなされています。具体的には、普通に生活していて発生する「通常損耗」や、時間の経過によって品質が低下する「経年劣化」の修繕費用は、毎月支払っている家賃の中にすでに含まれていると定義されています。2020年施行の民法第621条でもこの考え方が明文化されており、通常の使用によって生じた損耗について、借主は原状回復の義務を負いません。
ここで極めて重要になるのが、財務省令の減価償却資産耐用年数に基づく「耐用年数6年」という基準です。一般的な賃貸住宅で広く使われているビニールクロスの価値は、新築または張り替えから6年が経過すると、税法上および原状回復のガイドライン上で「残存価値1円（または残存率1％）」まで減少します。
つまり、仮に借主自身の不注意で壁紙を大きく剥がしてしまったとしても、その部屋に6年以上住み続けていた場合、負担すべきはクロスそのものの新品価格ではなく、残存価値である「1円」と、剥がれた部分に対する最低限の工賃のみで済む計算になります。この原則を知っているだけで、退去時に突きつけられる理不尽な請求の大部分を無力化できるのです。
