新築と中古でなぜ借入可能額や審査結果に大きな開きが出るのか。その核心は、金融機関が設定する「担保評価」の算出ロジックとリスク算定の厳しさにあります。新築マンションや建売住宅の場合、開発デベロッパーの信用力や販売実績がバックボーンにあり、提携ローンを組む都市銀行や信託銀行は「販売価格＝担保価値」とほぼ同等に見なして融資枠を算出します。対照的に、個人間売買が主流となる中古物件では、銀行は独自の積算評価（土地の路線価＋建物の再調達原価から減価償却を差し引いた額）をベースに査定を行うため、市場の流通価格よりも低く見積もられる事態が頻発します。
この新築 中古 担保評価 借入限度額の差は、特に物件価格が高騰している都市部の中古マンションで顕著です。売主の希望売却価格が4,500万円であっても、金融機関の査定が3,800万円にとどまる場合、差額の700万円は自己資金から捻出するか、高金利のセカンドローンに頼らざるを得なくなります。これが、中古物件 住宅ローン 審査基準 理由の根本にある構造的要因です。
さらに見逃せないのが、新築 中古 住宅ローン 金利差の実態です。新築大規模マンションなどでは、デベロッパーと金融機関が提携した「優遇金利キャンペーン」が適用され、店頭表示金利から最大幅の引き下げ（変動金利で年0.3％〜0.4％台など）を受けられるケースが目立ちます。しかし、中古住宅ではこうした提携枠が限定的であり、金融機関が抱える物件ごとの担保リスクも加味されるため、同じ年収・属性の借入人であっても、優遇幅が0.1％〜0.2％程度縮小される事例が珍しくありません。「物件価格が500万円安いから中古を選んだのに、金利差と借入限度額の圧縮によって、毎月の返済負担が新築と逆転した」という悲鳴が現場取材でも頻繁に聞かれます。
