隣接する佐賀県や福岡県には広大な敷地を誇るイオンモールが存在するにもかかわらず、なぜ佐世保市には同形態のモールが出店しないのでしょうか。都市経済学および商業立地論の観点から分析すると、佐世保特有の3つの構造的障壁が浮き彫りになります。
第1の障壁は、広大な平坦地の圧倒的不足です。通常、イオンモールを開発するためには、敷地面積で最低でも7万〜10万平方メートル、数千台規模の平面・立体駐車場を収容できる広大な更地が不可欠となります。しかし、佐世保市は「すり鉢状」のすり鉢地形であり、山と海に挟まれた平地にはすでに市街地や港湾施設、自衛隊・米軍関連施設が密集しています。郊外を見渡しても、これだけの規模の用地を一括で確保できる土地は皆無に等しいのが実情です。
第2の障壁は、商圏人口の縮小と購買力の問題です。佐世保市の人口は2026年時点で約22万人台で推移しており、緩やかな人口減少傾向が続いています。イオンモールが成立するためには、一般的に車で30〜45分圏内に30万〜50万人以上の後背人口が求められます。北松浦郡や平戸市、佐賀県伊万里市などを含めた西九州商圏を合算しても、数十億円から数百億円規模の設備投資を回収するには投資対効果の面で慎重にならざるを得ません。
第3の障壁は、既存商業施設との競合と交通動線です。佐世保駅前には2013年に開業した複合商業施設「させぼ五番街」が定着しており、郊外には巨大な売場面積を持つ「イオン大塔店」が存在します。特に幹線道路である国道35号線は慢性的な渋滞ポイントであり、これ以上の大規模集客施設を新設することは、過酷な交通麻痺を招くリスクとして行政協議でも極めて高いハードルとなります。
