実際の取引現場において、民法108条がどのように運用されているのかを見ていきます。代表的な例が、不動産売買における登記手続きです。
不動産の決済現場では、買主と売主の双方が同一の司法書士に所有権移転登記の手続きを委託するのが通例となっています。これは形式的には双方代理に該当しますが、司法書士 登記申請 双方代理は「すでに成立した売買契約に基づく債務の履行」にあたるため、民法108条の例外として法的に何ら問題なく認められています。登記申請の内容に裁量の余地がなく、両当事者の合意内容を忠実に登記簿へ反映する行為に過ぎないためです。
一方で、実務上で混同されやすいのが不動産仲介業者のいわゆる「両手仲介」です。一社の不動産会社が売主と買主の双方から仲介手数料を受け取る取引形態ですが、これは「媒介（仲介）」であって「代理」ではありません。仲介業者は当事者に代わって契約を結ぶ権限を持っているわけではなく、契約自体は売主と買主が自ら締結するため、形式上は民法108条の規制対象外となります。
しかし、取引の現場では「実質的に買主側の条件ばかり優遇され、売主の利益が損なわれているのではないか」という利益相反の疑念が生じやすいのも事実です。形式が代理ではないとしても、取引の透明性や双方への説明責任が強く求められる背景には、民法108条が掲げる利益相反防止の思想が存在しています。
