事故物件を取り巻くルールは、2021年10月に策定された国土交通省告知義務ガイドライン（人の死の告知に関するガイドライン）によって明確な法的是非の基準が敷かれました。以前は「どこまで告知すべきか」が業界の慣習任せになっていましたが、国の指針によって賃貸借契約と売買契約の境界線が可視化されています。
ガイドラインの要点は明快です。他殺、自殺、火災による死亡、あるいは長期間放置されたことによる特殊清掃を伴う孤立死・自然死については、賃貸契約において「概ね3年間」は借主に対して事実を告げなければならないと規定されています。一方で、老衰や病死などの自然死であり、発見が早く特殊清掃を行わなかったケースは、原則として告知義務の対象外と定められました。
注意すべきは、業界内で広く定着した告知義務の期間と3年ルールの解釈です。賃貸においては発生から3年が経過すると法的な告知義務が薄れるため、3年を境に広告から「告知事項あり」の文言を外してしまう貸主や管理会社が存在します。心理的瑕疵の捉え方は入居者によって千差万別であり、「事件から4年経ったから平気」と受け入れられる人ばかりではありません。法的な免責期間と、住まい手側の心情的な許容範囲には決定的なズレがある事実を認識しておく必要があります。
