近畿圏不動産流通機構（レインズ）の成約動向および国土交通省の地価公示データを照合すると、灘区におけるファミリータイプ（70㎡前後）の成約平米単価は2020年以降右肩上がりの推移を続け、2026年現在も高止まりの様相を呈しています。兵庫県内でも西宮市や芦屋市と並び、なぜ灘区の中古マンション高騰の理由がここまで強固なのか。背景には3つの明確な構造的要因が存在します。
第1の要因は、圧倒的な交通利便性と平坦地の希少性です。JR神戸線の六甲道駅は新快速・快速の双方が停車し、大阪駅まで約22分、三ノ宮駅までわずか4分前後で直結します。東西の移動軸として関西屈指の機動力を持つ一方、灘区の平坦地はJRから阪神電車の沿線付近に限られており、大規模マンションを新たに建設できる土地はほぼ枯渇しています。限られた平坦地に対して、梅田方面へ通勤するパワーカップル層の需要が雪崩れ込んでいる構図です。
第2の要因は、新築分譲価格の天文学的な高騰に伴う「中古シフト」です。資材価格の高騰や人手不足による建築費の上昇、さらに神戸市によるタワーマンション規制等の影響を受け、市内における新築分譲価格は一般世帯の手が届きにくい水準まで押し上げられました。その結果、予算の上限に直面した実需層が中古市場へ流入し、築15〜25年程度の手頃な物件を競い合うように買い集めたことで、灘区中古マンション相場推移のベースラインそのものが底上げされました。
第3の要因として見逃せないのが、熱烈な教育移住の存在です。灘区学区評判と中古マンション相場は密接不可分であり、名門公立校として名高い神戸市立成徳小学校や鷹匠中学校の校区内では、「学区指定買い」による指名買いが日常茶飯事となっています。子どもの進学タイミングに合わせ、築年数を問わず物件が出た瞬間に即断即決で購入されるため、売り手優位の強気な価格設定が市場で恒常化しています。
