図面を見つめながら綿密にレイアウトを考えていたにもかかわらず、内見時や引渡し時に「想定より部屋が窮屈に感じる」と訴える居住者は後を絶ちません。不動産実務の現場検証から浮かび上がるのは、単なる畳の規格差だけでなく、建築基準法と不動産登記法における「面積の測定方法」の違いが生み出す物理的な体感ギャップです。
居住スペースの面積計測には、主に以下の2つの方式が存在します。
・壁芯（へきしん・かべしん）面積：左右の壁の厚みの中心線を結んで算出した面積。建築確認申請や戸建て・マンションの販売パンフレット・チラシ広告に採用される。
・内法（うちのり）面積：壁の内側のライン（実際に人間が足を踏み入れられる範囲）を測った有効面積。マンションの登記簿謄本などに採用される。
分譲マンションや賃貸住宅の募集図面に記載されている専有面積は、基本的にすべて「壁芯面積」です。コンクリートの構造壁の厚みは15〜25cm程度に及ぶため、壁自体の体積が専有面積の中に含まれています。その結果、壁芯表記の面積と実際に使える内法面積の間には約5％〜8％程度の目減りが生じます。
例えば、広告上で専有面積70㎡（約21.17坪）と書かれていたとしても、実際に家具を配置できる有効面積は65㎡前後にまで縮小しているケースが珍しくありません。さらに、建物の構造上部屋の四隅に張り出す「柱」や天井を走る「梁」、開き戸が動くためのドア軌道（デッドスペース）が畳数に含まれている場合、部屋の有効な床面積はさらに奪われます。「10帖のLDK」と記載されていても、廊下状の実質的な通路部分に2帖分取られていれば、リビング・ダイニングとして家具を置けるエリアは実質8帖にとどまるという現場のリアルを忘れてはなりません。
