インターネット上の言説では、「ワンルームマンション投資＝すべて悪徳詐欺」という短絡的なレッテル貼りが散見されます。新築ワンルームを節税目的と偽って相場より2割〜3割高く売りつける悪質なブローカーが存在するのは紛れもない事実ですが、中古市場を主体とする日本財託のスキームを同列に論じるのは本質を見誤ります。
しかし、盲信も禁物です。見落とされがちな構造的リスクとして、日本財託の管理手数料のデメリットが挙げられます。同社は1戸あたり月額3,300円前後の定額制を採用していますが、もし家賃6万円台の築古物件を保有した場合、家賃に対する手数料比率は5.5％を超え、一般的なパーセンテージ契約より割高になります。逆に家賃9万円〜10万円台の優良物件であれば3％台に収まるため、購入する物件の賃料水準によって手数料負荷の大きさが逆転します。
また、昨今のインフレ傾向に伴い、各マンションの管理組合が主導する「修繕積立金の値上げ」も実質利回りを徐々に削る要素です。都心中古ワンルームの資産価値が維持されやすいとはいえ、ランニングコストの上昇を織り込んで収支シミュレーションを引いておく必要があります。
【プロの結論】おすすめできる人・慎重になるべき人の判断基準
資産形成を取り巻く心理的力学を分析すると、日本財託のサービスと相性が良い層と、決して手を出してはならない層の境界線は極めて明瞭です。
【選ぶべき合理的な投資家像】
向いているのは、年収600万円以上の属性を持つ公務員や上場企業会社員で、目先の数百万円の現金よりも「20年後、30年後の私設年金」を着実に作りたいと願うリスク回避型の人材です。自己資金に一定の余裕があり、相場よりやや低利回りであっても、煩雑な客付けや家賃滞納トラブルから精神的に完全に解放されたい層にとって、同社の管理クオリティは極めて有用なインフラとなります。
【選ぶべきではない、慎重を期すべき層】
一方で、数年以内にFIRE（経済的自立と早期リタイア）を達成したいと目論む人や、手元の流動資金が数百万円未満の状態でフルローンを組もうとする人は見送るべきです。また、自らリフォームを施して高利回りを叩き出すようなDIY型不動産投資を楽しみたい玄人にとって、手堅くパッケージ化された日本財託の物件群は自由度が低く、退屈極まりない選択肢に映るはずです。
