かつては華やかだったショッピングモールが、なぜここまでテナントの流出を招き、閑散とした印象を与えるに至ったのか。神戸市北区における商業モールの盛衰を振り返ると、そこには構造的かつ決定的な3つの要因が存在します。
第1の要因は、車でわずか数分圏内に誕生した超巨大商業施設の圧倒的包囲網です。2006年の「イオンモール神戸北」開業、さらに2007年の「神戸三田プレミアム・アウトレット」の進出により、北摂・北神戸エリアの商業バランスは劇的に塗り替えられました。広大な屋内に何百もの専門店、エンタメ施設、大型フードコートを擁するメガモールに対し、オープンモール型のグリーンガーデンモール北神戸は「休日に家族で1日過ごす目的地」としての競争力を一気に奪われる形となりました。
第2の要因は、オープンモール（屋外回廊型）特有の気候的ディスアドバンテージです。六甲山北麓に位置する神戸市北区は、冬季の寒さが厳しく降雪や路面凍結も珍しくありません。また夏季の猛暑も年々過酷さを増しています。空調が完全に効いた全天候型のインモールと比較した際、屋外を歩いて店舗間を行き来しなければならない構造は、ファミリー層や高齢者層の足が遠のく決定打となりました。
第3の要因は、幹線道路バイパス整備に伴う通過交通パターンの変化です。六甲北有料道路の吉尾ランプ周辺など、アクセス網の高度化によって広域からの車両動線がイオンや三田市街地方面へ直結するようになり、グリーンガーデンモール北神戸への「ついで立ち寄り」を促すフックが相対的に弱まったことが挙げられます。
