マイホーム購入の命運を分けるのが、住宅ローンの金利選択と公的支援制度の活用です。日本銀行の利上げ政策定着に伴い、住宅ローンの変動金利と固定金利の動向は過去10年で最も緊張感のある局面を迎えています。
ネット銀行を中心とする変動金利は依然として0.4〜0.6%台の低水準を維持していますが、基準金利の見直しや短プラ（短期プライムレート）引き上げの動きが顕在化しています。一方、フラット35をはじめとする全期間固定金利は1.8〜2.1%前後で推移。将来の返済額確定を優先する慎重派の固定金利利用率が徐々に復調しています。
ここで強く警鐘を鳴らしたいのが、頭金なしの住宅購入に潜むリスクの真相です。購入時諸費用（物件価格の6〜9%）まで組み込んだ「フルローン・オーバーローン」を組むと、購入直後から「借入残高 ＞ 自宅の売却可能額」となる債務超過状態に陥ります。万が一の転職、減収、離婚などで売却を余儀なくされた際、手元資金で不足分を一括補填できなければ任意売却や破産へ直結します。最低でも購入諸費用＋手元予備資金（生活費6ヶ月分）を確保した上での決断が鉄則です。
また、資金計画に組み込むべき住宅ローン控除（減税制度）の詳細まとめとして、省エネ基準の適合確認が必須要件となっている点に留意が必要です。2024年以降の新築住宅は、省エネ基準適合住宅・ZEH水準・長期優良住宅などの認証を受けていなければ住宅ローン控除が原則受けられません。借入限度額や控除率（0.7%、最大13年間）を最大活用するためにも、検討中の物件がどの等級に該当するのか、ハウスメーカーや仲介業者への事前確認が不可欠です。
